Styrets beretning

---

Schage Eiendom AS er morselskapet i konsernet, og konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av næring-/bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen.

Konsernets hovedkontor er lokalisert i Askekroken 11 i Oslo kommune. I tillegg har konsernet datterselskaper lokalisert i Myrkdalen på Voss og Vilnius i Litauen.

---

Fortsatt drift

Styret legger forutsetningen om fortsatt drift av konsernet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

Organisasjon og miljø 

Det arbeides kontinuerlig med å kartlegge energiforbruket i eiendommene og utarbeide planer for energioptimalisering. Konsernet har fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav

Ved utgangen av 2019 var det 15 medarbeidere i Schage Eiendom AS og totalt 180 medarbeidere i Schage konsern sammenlignet med totalt 164 i 2018. 

Det tilstrebes en balansert fordeling mellom kjønnene, uten at det er iverksatt særskilte tiltak for å fremme likestillingen mellom kjønnene. Kvinneandelen i konsernet utgjør 46,1 % ved utgangen av 2019, som er endret fra 42,1 % ved utgangen av 2018.

Kvinner og menn gis like muligheter i Schage konsern. Det er ingen vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige og mannlige ansatte i sammenlignbare stillinger, men gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige ansatte er lavere på grunn av færre antall kvinner i ledende stillinger.

Sykefraværet i konsernet var 617 sykedager i 2019, mot 701 i 2018. Det tilsvarer 2,3 % av den totale arbeidstiden i 2019 som er på samme nivå som 2018. Det er ikke rapportert om arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året.

Schage konsern har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven.

Hendelser etter balansedagen

Covid-19 har etter avleggelsen av årsregnskapet for 2019 ført til økonomisk uro både nasjonalt og internasjonalt. Det er vurdert at Covid-19, og den økonomiske uroen på kort eller mellomlang sikt ikke vil påvirker konsernet vesentlig, ut over aktiviteten og inntjeningen i datterkonsent Myrkdalen som driver virksomhet innenfor skianlegg og hotell.

Byggeprosjektene innen handel, kontor og bolig/fritidseiendommer i konsernet har vært upåvirket av Covid-19, og har hatt tilnærmet normal drift 1. halvår 2020.

Med virkning fra 3. april 2020 ble Myrkdalen konsern fusjonert med Aurland Ressursutvikling. Schage Eiendom ervervet 23,0 % eierandel i selskapet som fra fisjonstidspunktet går ut av konsolideringen.

I forkant av sammenslåingen stengte Myrkdalen ned hele virksomheten. Myrkdalen har sammen med Aurland Ressursutvikling permittert de fleste ansatte i selskapet. Det fusjonerte selskapet har i felleskap jobbet med å få på plass Statens låne- og støtteordninger knyttet til Covid-19.

Virksomheten i konsernet

Schage Eiendom AS solgte i 2018 handelsvirksomheten i Salto Eiendom AS til Scala Retail Property AS. Det nye konsernet endret navn til Scala Eiendom AS, hvor Schage Eiendom AS eier 24,2 % av aksjene. Transaksjonen ga Schage konsern en regnskapsmessig gevinst på 507,0 mNOK.

UAB Schage Real Estate solgte i 2019 aksjene i UAB Forumas, eier av næringseiendommen Quadrum Business City, til DEKA Immobilien for ca. 1,6 mrdNOK. Transaksjonen ga Schage Real Estate konsern og Schage konsern en regnskapsmessig gevinst på 37,2 mEUR, tilsvarende 366,2 mNOK.

Schage Eiendom AS fikk i forbindelse med salget utbetalt overskuddslikviditet fra UAB Schage Real Estate. Overskuddslikviditeten er benyttet til nedbetaling av interngjeld. Overskytende på 425,0 mNOK mNOK er ved årsslutt klassifisert som gjeld i Schage Eiendom AS, i påvente av gjennomføring av kapitalnedsettelse og beslutning om utbytteutdeling fra UAB Schage Real Estate.

Rortunet AS gjennomførte med virkning fra 1. mai 2019 en fisjon av virksomheten ved stiftelse av overtagende selskaper Rortunet Bolig AS og Minitunet AS. Fisjonen er gjennomført med regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet.

Schage Eiendom AS solgte i 2019 datterselskapet Hallingskarvet Fjellgrend AS med et regnskapsmessig tap på 6,4 mNOK.

UAB Schage Real Estate konsern hadde i 2019 leieinntekter på 67,1 mNOK som er på samme nivå som 2018.

Nordre Jarlsberg Brygge konsern hadde i 2019 en samlet omsetning på 264,3 mNOK mot 242,0 mNOK i 2018. Omsetning fra overlevering av leiligheter utgjorde 260,7 mNOK av total omsetning.

Driftsresultatet i Nordre Jarlsberg Brygge konsern endte på 23,1 mNOK, som er en økning på 9,7 mNOK fra 2018. Økningen skyldes 54 overleveringer av leiligheter i 2019, mot 50 overleveringer av leiligheter i 2018.

Myrkdalen Fjellandsby konsern hadde i 2019 en samlet omsetning på 314,6 mNOK, mot 275,4 mNOK i 2018. Omsetning fra overlevering av leiligheter og fritidseiendommer utgjorde 198,8 mNOK av total omsetning.

Driftsresultatet i Myrkdalen konsern endte på 27,7 mNOK, som er en økning på 10,2 mNOK fra 2018. Økningen skyldes 51 overleveringer av leiligheter i 2019, mot 41 overleveringer av leiligheter i 2018.

Kontoreiendommen Skøyen Atrium hadde i 2019 leieinntekter på 70,8 mNOK som er på samme nivå som fjoråret. 

Kontor- og handelseiendommen Stortorvet 7 hadde i 2019 en leieinntekt på 57,8 mNOK, mot 63,5 mNOK i 2018. Endringen skyldes utflytting av kontorarealer i 4. kvartal, og igangsetting av prosjektarbeider for totalrenovering av eiendommen. «Nybygget» forventes klart for innflytting 1. kvartal 2023.

Handelseiendommen Olrud Handelspark hadde i 2019 en leieinntekt på 25,7 mNOK, mot 13,6 mNOK i 2018. Økningen skyldes redusert ledighet, og at eiendommen er nå fullt utleid.

Gjennom 2019 har Schage konsern solgt 56 leiligheter, fritidsboliger og tomter til en verdi på 265,3 mNOK.

Redegjørelse årsregnskapet

Omsetningen i Schage konsern var i 2019 på 871,6 mNOK, mot 953,9 mNOK i 2018. Endringen skyldes i hovedsak bortfall av omsetning fra handelsvirksomhet i Salto Eiendom med -164,5 mNOK, og økt omsetning overleverte enheter i Nordre Jarlsberg Brygge og Myrkdalen Fjellandsby med 68,2 mNOK.

Varige driftsmidler per 31. desember 2019 var på 3.479,6 mNOK, en reduksjon på 490,8 mNOK fra 31. desember 2018. Nettoreduksjonen skyldes i hovedsak avgang ved salg av Quadrum Business City med 935,0 mNOK og tilgang i byggeprosjektene på Skøyen, Rortunet, Stortorvet 7 og Myrkdalen med 598,0 mNOK.

Konsernet har løpende fokus på en robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi konsernet handlefrihet og fleksibilitet. Betalingsmidler i Schage konsern er økt fra 646,7 mNOK per 31. desember 2018 til 768,7 mNOK per 31. desember 2019. Konsernet forventer at arbeidskapitalen reduseres i 2020 ved å benytte overskuddslikviditet i pågående byggeprosjekter på Rortunet og i Stortorvet 7.

Investeringer og prosjekter gjennomføres i kombinasjonen egenfinansiering, partnerskap og lånefinansiering. Overskuddslikviditet benyttes til finansiering av nye prosjekter og løpende nedbetaling av lån. Schage konsern har ved årsslutt langsiktig gjeld på 3,2 mrdNOK, og den finansielle risikoen i konsernet er vurdert til å være lav i forhold til underliggende verdier.

Schage konsern sin kortsiktige gjeld utgjorde 7,8 % av samlet gjeld per 31. desember 2019, som er en reduksjon på 7,7 % sammenlignet med fjoråret. Reduksjonen skyldes i hovedsak nedbetalt av gjeld i Vilnius ifm. salg av Quadrum Business City.

Totalkapitalen i konsernet var ved utgangen av året 5,2 mrdNOK, sammenlignet med 5,7 mrdNOK året før. Egenkapitalandelen per 31. desember 2019 var 34,6 % som er en økning på 6,7 % sammenlignet med 2018.

Verdijustert egenkapital i Schage konsern ved årsslutt er 5,5 mrdNOK justert for minoritetens andel. Bruttoverdi for konsernet justert for minoritet utgjør 10,1 mrdNOK. 

Konsernet har i regnskapsåret 2019 ikke hatt aktiviteter eller utgifter knyttet til forskning og utvikling.

Forventet økonomisk utvikling 

Schage konsern hadde i 2019 samlede driftsinntekter på 1.238,4 mNOK, driftsresultat på 451,6 mNOK og resultat før skatt på 388,0 mNOK, og har i stor grad vært påvirket av salg av Quadrum Business City.

Konsernet har de siste to årene realisert handelsvirksomheten i Salto Eiendom og næringseiendommen Quadrum Business City. I tillegg er Rortunet kjøpesenter under oppføring, og Stortorvet 7 under rehabilitering. I tillegg til at Myrkdalen konsern fusjonert med Aurland Ressursutvikling i 1. kvartal 2020. Samlet gir dette et årlig bortfall av driftsinntekter på ca. 800 mNOK, sammenlignet med tidligere år. Det forventes vesentlige lavere driftsinntekter i konsernet i en 2-3 års periode, med en strategi og forventning om at denne gradvis økes på mellomlang sikt.

Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Av totalt utestående gjeld, er 460,0 mNOK rentesikret. Rentekurven på 3mnd NIBOR og den lange rentekurven tenderer nedover. 

Konsernets balanseverdi vil påvirkes av kurssvingninger mot euro. En kursendring mot euro på 10 % medfører en balanseendring på 11,5 mNOK.

Skøyen Atrium igangsatte i 2018 oppføringen av ca. 26.000 kvm, og ferdigstilte bygget i 4. kvartal 2019. Det var en ledig etasje ved utgangen av 2019 som forventes leid ut i løpet av 2020. Eiendommen hadde ved utgangen av 2019 ca 12.500 kvm ledig arealer. Det jobbes aktivt med å sikre nye leietakere, og konsernet har leid ut ca 5.000 kvm i 1. halvår 2020. Det forventes lav ledighet ved utgangen av 2020.

Kontorarealene på Stortorvet 7 ble fraflyttet i 4. kvartal 2019, og handelsarealene fraflyttes medio 2020. Eiendommen på ca. 30.000 kvm skal totalrehabiliteres, og arbeidene forventes ferdigstilt i 1. kvartal 2023. Utleieprosessen er igangsatt, og det forventes ikke vesentlig ledighet når bygget tas i bruk.

Rortunet igangsatte rivning av Rortunet kjøpesenter på Slemmestad medio 2019. Handelsvirksomheten i nytt senter utgjør ca. 17.000 kvm og det skal i tillegg bygges 121 boliger på ca. 8.700 kvm på taket av kjøpesenter. Utleieprosessen er igangsatt, og det forventes ikke vesentlig ledighet når bygget tas i bruk. Videre er det solgt 101 av 121 leiligheter i boligprosjektet. Kjøpesenteret forventes å åpne 4. kvartal 2021, og med overlevering av bolig på tak 1. kvartal 2022.

Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er i vesentlig grad sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide.

Markedet for produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer har vært lavt gjennom hele 2019 og det forventes tilsvarende lav etterspørsel i 2020. Konsernet har i 1. kvartal 2020 solgt 8 enheter til en verdi av 32,6 mNOK. 

Årsresultat og disponeringer

Årsresultatet i konsernet viser et overskudd i 2019 på 389,7 mNOK sammenlignet med 633,9 mNOK i 2018. 

Årsresultatet i morselskapet viser et underskudd i 2019 på -27,8 mNOK sammenlignet med et overskudd på 38,8 mNOK i 2018. Styret foreslår at det av underskuddet avsettes 49,0 mNOK til utbytte, og -77,8 mNOK dekkes av annen egenkapital.

Etter disponeringene utgjør Schage Eiendom AS sin frie egenkapital 1.301,1 mNOK.

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat.

Oslo, 18. juni 2020