Note 1: Prinsipper

---

Schage Eiendom AS sin forretningsadresse er Askerkroken 11, 0277 Oslo.

Dette årsregnskapet er godkjent av styret 18. juni 2020 for vedtak av Generalforsamlingen 18. juni 2020.

Årsregnskapet er satt opp i samsvar med regnskapslovens bestemmelser og god regnskapsskikk.

Konsolideringsprinsipper 

Konsernregnskapet består av morselskapet Schage Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konserndannelsen. 

Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid.

Finansielle anleggsmidler

Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden ført som reduksjon på det finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. 

Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte selskaper der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art og vurdert som betydelig, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte virksomhet som er vurdert som ubetydelig, vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap og felles kontrollerte virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi, som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. 

Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og historisk kost. 

Inntektsføring 

Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring av salgsinntekter for skiheis og hotellbooking skjer i takt med at de opptjenes. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på det tidspunkt hvor kontroll og risiko er overført til kjøper.

Klassifisering og vurdering av balanseposter 

Kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld forfaller til betaling innen ett år, med unntak av avdrag neste regnskapsår som klassifiseres som langsiktig gjeld. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Kortsiktige fordringer vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Etableringskostnader balanseføres og fordeles over lånets løpetid.  

Varige driftsmidler 

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom anskaffelsen er vesentlig. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer og faste installasjoner tilknyttet disse avskrives lineært over 50 – 100 år. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening.

Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene.

Eiendomsprosjekter som tar sikte på å bli et fremtidige driftsmiddel aktiveres løpende som tilgang. Eiendomsprosjekter under utvikling som består av både påkost i form av standardheving eller tilbygg og vedlikehold gjennomgås årlig eller ved ferdigstillelse for endelig vurdering og allokering av påkost/tilbygg og vedlikehold. 

Prosjekter under utførelse i egenregi 

Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader, andre direkte og indirekte tilvirkningskostnader inkludert finansieringskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger.

Fordringer 

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 

Likvide midler 

Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter. 

Egenkapitaltransaksjoner

Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. 

Valuta

Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på slike poster er resultatført som finansposter.

Omregning av utenlandske datterselskaper

Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser som vedrører utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Kurs på balansedag var 9,86 NOK/EUR i 2019 mot 9,95 NOK/EUR i 2018. Gjennomsnittlig kurs for 2019 var 9,85 NOK/EUR mot 9,60 NOK/EUR i 2018.

Finansielle instrumenter

Konsernet benytter seg av renteopsjoner for sikring av renterisiko. Ved kontantstrømsikring resultatføres realiserte og urealiserte gevinster, tap og premier på sikringsinstrumentet i takt med at det underliggende sikringsobjektet påvirker resultatregnskapet.

Leasing

Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler.

Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over leieperioden.

Minoritetsinteresser 

Minoritetsandeler er vist separat i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatt. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier.

Pensjoner 

Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Konsernets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Konsernet har innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn, samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen.

Skatt 

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 % og 8,8 %. For tomter er utsatt skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene. 

For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 22 %. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 

Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. 

Det er anvendt en skattesats på 22 % for selskap som beskattes i Norge og 15 % for selskap som beskattes i Litauen. 

Konsernkontoordning 

Morselskapet og et utvalg datterselskaper inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/trekk tilknyttet kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet, mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende.

I konsernet er konsernkontoen vist netto som henholdsvis bankinnskudd eller gjeld til kredittinstitusjoner. Regnskapet for 2018 er reklassifisert tilsvarende.

Kontantstrømoppstilling 

Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultatet avstemmes mot netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med andre balanseendringer.

Note 2: Enkelttransaksjoner

---

Schage Eiendom AS solgte i 2018 handelsvirksomheten i Salto Eiendom AS til Scala Retail Property AS. Det nye konsernet endret navn til Scala Eiendom AS, hvor Schage Eiendom AS eier 24,2 % av aksjene. Transaksjonen ga Schage Eiendom en  regnskapsmessig gevinst på 35,8 mNOK og Schage konsern på 507,0 mNOK.

Schage Eiendom AS mottok i 2018 et tilleggsutbytte fra Salto Eiendom AS på 525,0 mNOK. Utbytte er gjort opp med overføring av 100 % av aksjene i Rortunet AS, Olrud Handelspark AS, OVI Eiendom AS, Salto PP-Senteret Eiendom AS, samt overdragelse av en langsiktig fordring fra Salto Eiendom AS.

Schage Eiendom AS fikk i 2018 utbetalt 55,2 mNOK fra Akrobat Eiendom AS i forbindelse med at selskapet solgte næringseiendommen Ryensvingen 5 AS.

UAB Schage Real Estate solgte i 2019 aksjene i UAB Forumas, eier av næringseiendommen Quadrum Business City, til DEKA Immobilien for ca. 1,6 mrdNOK. Transaksjonen ga Schage Real Estate konsern og Schage konsern en regnskapsmessig gevinst på 37,2 mEUR, tilsvarende 366,2 mNOK.    

Schage Eiendom AS fikk i forbindelse med salget utbetalt overskuddslikviditet fra UAB Schage Real Estate. Mottatt oppgjør er benyttet til nedbetaling av interngjeld. Overskytende, 425,0 mNOK mNOK, er ved årsslutt klassifisert som gjeld i Schage Eiendom AS i påvente av gjennomføring av kapitalnedsettelse og beslutning om utbytteutdeling fra UAB Schage Real Estate.                    

Rortunet AS gjennomførte med virkning fra 1.mai 2019 en fisjon av virksomheten ved stiftelse av overtagende selskaper Rortunet Bolig AS og Minitunet AS. Fisjonen er gjennomført med regnskapsmessig og skattemessig kontinuitet.

Schage Eiendom AS solgte i 2019 datterselskapet Hallingskarvet Fjellgrend AS med et regnskapsmessig tap på 6,4 mNOK.

Note 3: Virksomhetsområder

---

Konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen. Konsernets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets totale driftsinntekter på 871,3 mNOK utgjør driftsinntektene i Litauen 84,6 mNOK i 2019 mot hhv. 953,9 mNOK og 82,2 mNOK i 2018.

Note 4: Salgsinntekter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 5: Spesifikasjon av resultatposter 

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 6: Lønnskostnader, ytelser til ledende personer, antall ansatte, revisor mv. 

---

Ordinær lønn til administrerende utgjør 2,8 mNOK. I tillegg utgjør bonus, resultatbasert lojalitetsprogram og andre godtgjørelser 5,6 mNOK. Ansatte i konsernet har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative kriterier vektlegges ved bonusutmåling.                                     

Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder. Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser.

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.

Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov.

Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende.

Note 7: Skatter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 8:  Immaterielle eiendeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Myrkdalen Fjellandsby AS har inngått utbyggingsavtaler med grunneiere som gir en rettighet til oppføring av fritidseiendommer og salg av tomter. Rettigheten avskrives løpende i takt med salg basert på estimerte verdier per enhet.

Rettigheten testes årlig for tap ved verdifall, eller hyppigere ved indikasjon på redusert verdi.    

Note 9:  Varige driftsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) Aktiverte leiekontrakter:
UAB Schage Real Estate - Innleie av bygg for fremleie til 31.12.2023.

Alle tall i 1 000 kroner

Note 10:  Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet

---

Alle tall i 1 000 kroner

Investeringen i Scala Eiendom AS føres i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. Øvrige investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet er ubetydlige for konsernet, og vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet.

Note 11: Aksjer i datterselskaper

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 12: Investeringer i andre aksjer og andeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 13: Prosjekter under utførelse i egenregi

---

Prosjekter i egenregi vedrører i hovedsak bygging av bolig- og fritidseiendommer for salg.

Alle tall i 1 000 kroner

Note 14: Betalingsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Schage Eiendom er innvilget en låneramme på 885 mNOK med krav om å avsette 200 mNOK på båndlagt konto ved en utleiegrad < 50 % i Rortunet AS. Båndlagt egenkapital reduseres i takt med økt utleiegrad til NOK 0 ved en utleiegrad > 90 %.

Note 15: Fordringer

---

Alle tall i 1 000 kroner

Renter på lån til foretak i samme konsern, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet løper på markedsmessige betingelser.                   

Langsiktig fordring på selskap i samme konsern er i sin helhet ansvarlige lån og renteberegnes.  

Note 16: Egenkapitalbevegelse

---

Alle tall i 1 000 kroner

Det ble avholdt ekstraordinær generalforsamling i Schage Eiendom AS hvor det ble besluttet å utbetale et tilleggsutbytte med grunnlag i avlagt regnskap for 2018. Vedtatt tilleggsutbytte utgjør totalt 100 mNOK med utbetaling 29. november 2019.

Note 17: Kortsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) Se omtale i note 19

Note 18: Langsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

Konsernet har til enhver tid rullerende langsiktige lån som forfaller innen et år. Konsernet forhandler løpende om forlengelse på lån med forfall < 1 år med forventet aksept om forlengelse fra långiver.

Note 19: Forpliktelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

I 2007 forpliktet Schage Eiendom AS seg til å utbetale et suksesshonorar på 5,0 mNOK til S.E.B Invest AS når Nordre Jarlsberg Brygge AS har oppnådd et akkumulert regnskapsmessig resultat på 130,0 mNOK.

Note 20: Pantstillelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling. Schage Eiendom med datterselskaper oppfyller bankenes conveantskrav knyttet til rentedekningsgrad og LTV (Loan to value).

Note 21: Transaksjoner med nærstående parter

---

Styremedlem Bjørn Schage er leietaker på Skøyen Atrium. Leie er på markedsmessige vilkår.

Konserninterne lån og andre tjenester mellom konsernselskaper/nærstående parter er basert på markedsmessige vilkår.

Styreleder Knut Schage er leietaker i Schage Eiendom sine lokaler på Steen & Strøm. Leie er på markedsmessige vilkår.

Note 22: Garantier mv.

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) Datterselskapenes gjeld er også sikret med realpant i datterselskapene, jfr. note 20.                

Schage Eiendom AS stiller en proratisk byggherregaranti på vegne av datterselskaper (17,5 % av entreprisen inkl mva) overfor utførende entreprenører. I tillegg stiller prosjektselskapene garanti ihht bustadoppføringslova (5 % av kjøpesum).                                                                          

Schage Eiendom AS har stilt selvskyldnerkausjon på vegne av Nordre Jarlsberg Brygge AS på 80 mNOK.                                                                                   

Myrkdalen Fjellandsby AS har stilt selvskyldnerkausjon for datterselskapenes gjeld overfor Sparebanken Vest og Brage Finans Norge på totalt 218,5 mNOK.

Myrkdalen Fjellandsby AS stiller leveringsgaranti/kontraktsgaranti for alle som kjøper fritidseiendom i Myrkdalen, 10 % ved kontraktsignering, 20 % ved oppstart, 50 % ved tett tak og 20 % ved levering.

Note 23: Aksjekapital og aksjonærinformasjon

---

Forkjøpsrett og tilbakekjøp

§ 6 i selskapets vedtekter har bestemmelser om forkjøpsrett til aksjer, jfr. aksjeloven § 4-15 tredje ledd og §§ 4-19 til 4-23.

Note 24: Finansiell markedsrisiko

---

Alle tall i 1 000 kroner

Konsernet er eksponert for valutarisiko knyttet til kurssvingninger mot euro. En kursendring mot euro på 10 % utgjør 11,5 mNOK.

Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er sikret med bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide.                                                                              

Konsernets likviditetsrisiko balanseres gjennom langsiktige låneavtaler og likviditetsreserver i form av bankinnskudd og kommitterte trekkrettigheter i flere banker/kredittinstitusjoner.

Konsernet solgte 56 leiligheter og fritidseiendommer for 265,3 mNOK i 2019. Årets salg inntektsføres ved overlevering, 139,5 mNOK i 2019, 7,1 mNOK i 2020 og 118,6 mNOK i 2020 og senere. Videre har konsernet i 1. kvartal 2020 solgt 8 enheter for 32,6 mNOK.  

Note 25: Hendelser etter balansedag

---

Covid-19 har etter avleggelsen av årsregnskapet for 2019 ført til økonomisk uro både nasjonalt og internasjonalt. Det er vurdert at Covid-19 og den økonomiske uroen på kort eller mellomlang sikt ikke vil påvirker konserent vesentlig ut over datterkonsent Myrkdalen som driver virksomhet innenfor skianlegg og hotell.

Byggeprosjektene i konsernet har vært upåvirket av Covid-19 og har hatt normal drift 1. halvår 2020.

Med virkning fra 1. april 2020 ble Myrkdalen konsern fusjonert med Aurland Ressursutvikling. Schage Eiendom ervervet 23,0 % eierandel i selskapet som fra fisjonstidspunktet går ut av konsolideringen.

I forkant av sammenslåingen stengte Myrkdalen ned hele virksomheten. Myrkdalen har sammen med Aurland Ressursutvikling permittert de fleste ansatte i selskapet. Det fusjonerte selskapet har i fellesskap jobbet med å få på plass Statens låne- og støtteordninger knyttet til Covid-19.