Styrets beretning

---

Schage Eiendom AS er morselskapet i konsernet, og konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av næring-/bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen.

Konsernets hovedkontor er lokalisert i Nedre Slottsgate 8 i Oslo kommune. I tillegg har konsernet datterselskaper lokalisert i Myrkdalen på Voss og Vilnius i Litauen.  

---

Fortsatt drift

Styret legger forutsetningen om fortsatt drift av konsernet til grunn ved avleggelsen av årsregnskapet. Konsernet er i en sunn økonomisk og finansiell stilling.

Organisasjon og miljø 

Ved utgangen av 2018 var det 11 medarbeidere i Schage Eiendom AS og totalt 164 medarbeidere i Schage konsern sammenlignet med totalt 226 i 2017. Endringen skyldes i hovedsak salg av handelsvirksomheten i Salto Eiendom. 

Det tilstrebes en balansert fordeling mellom kjønnene, uten at det er iverksatt særskilte tiltak for å fremme likestillingen mellom kjønnene. Kvinneandelen i konsernet utgjør 42,1 % ved utgangen av 2018, som er endret fra 42,5 % ved utgangen av 2017.

Kvinner og menn gis like muligheter i Schage konsern. Det er ingen vesentlige forskjeller i lønn til kvinnelige og mannlige ansatte i sammenlignbare stillinger, men gjennomsnittlig årslønn for kvinnelige ansatte er lavere på grunn av færre antall kvinner i ledende stillinger.

Sykefraværet i konsernet var 701 sykedager i 2018, mot 879 i 2017. Det tilsvarer 2,5 % av den totale arbeidstiden i 2018 som er på samme nivå som 2017. Det er ikke rapportert om arbeidsuhell eller ulykker i løpet av året.

Schage konsern har ikke iverksatt særskilte tiltak for å fremme formålet i diskrimineringsloven og i diskriminerings- og tilgjengelighetsloven. 

Det arbeides kontinuerlig med å kartlegge energiforbruket i eiendommene og utarbeide planer for energioptimalisering. Konsernet har fokus på kildesortering, avfallshåndtering, energieffektivisering og etterleving av offentlige miljøkrav. 

Hendelser etter balansedagen

Det har ikke vært vesentlige forhold i konsernet i 2019 som har betydning for årsregnskapet for 2018 eller vurderingen av konsernets finansielle stilling.

Virksomheten i konsernet

Schage Eiendom AS solgte i 2018 handelsvirksomheten i Salto Eiendom AS til Scala Retail Property AS. Det nye konsernet endret navn til Scala Eiendom AS, hvor Schage Eiendom AS eier 24,2 % av aksjene. Transaksjonen ga Schage konsern en regnskapsmessig gevinst på 507,0 mNOK.

Schage Eiendom AS mottok et tilleggsutbytte fra Salto Eiendom AS i 2018 på 525,0 mNOK. Utbytte er gjort opp med overføring av 100 % av aksjene i Rortunet AS, Olrud Handelspark AS, OVI Eiendom AS, Salto PP-Senteret Eiendom AS, samt overdragelse av en langsiktig fordring fra Salto Eiendom AS.

Schage Eiendom AS har fått utbetalt 55,2 mNOK i forbindelse med at Akrobat Eiendom AS, hvor Schage eier 50 % av aksjene, solgte næringseiendommen Ryensvingen 5 AS.

Salto konsern hadde 1. halvår 2018 leieinntekter på 115,1 mNOK mot 250,4 mNOK i 2017. Endringen skyldes at Salto ikke inngår i Schage konsern siste halvår.  

UAB Schage Real Estate konsern hadde i 2018 leieinntekter på 66,1 mNOK mot 52,4 mNOK i 2017. Økningen skyldes at næringsbygget Quadrum Business City i 2018 er fullt utleid. 

Nordre Jarlsberg Brygge konsern hadde i 2018 en samlet omsetning på 242,0 mNOK mot 120,1 mNOK i 2017. Omsetning fra overlevering av leiligheter utgjorde 232,1 mNOK av total omsetning. 

Driftsresultatet i Nordre Jarlsberg Brygge konsern endte på 15,6 mNOK, som er en økning på 6,3 mNOK fra 2017. Økningen skyldes 50 overleveringer av leiligheter i 2018 mot 18 overleveringer av leiligheter i 2017.

Myrkdalen Fjellandsby konsern hadde i 2018 en samlet omsetning på 275,4 mNOK mot 240,3 mNOK i 2017. Omsetning fra overlevering av leiligheter og fritidseiendommer utgjorde 159,2 mNOK av total omsetning. 

Driftsresultatet i Myrkdalen konsern endte på 32,9 mNOK, som er en økning på 11,0 mNOK fra 2017. Økningen skyldes 41 overleveringer av leiligheter i 2018 mot 32 overleveringer av leiligheter i 2017.

Kontoreiendommen Skøyen Atrium hadde i 2018 leieinntekter på 73,3 mNOK som er på samme nivå som fjoråret.  

Kontor- og handelseiendommen Stortorvet 7 hadde i 2018 en leieinntekt på 63,5 mNOK som er på samme nivå som fjoråret.  

Handelseiendommen Olrud Handelspark hadde i 2018 en leieinntekt på 13,7 mNOK mot 26,5 mNOK i 2017. Nedgangen skyldes ledighet 1. halvår.  

Kjøpesentervirksomheten på Rortunet hadde i 2018 en leieinntekt på 7,1 mNOK mot 15,6 mNOK i 2017. Nedgangen skyldes utløp og avslutning av leiekontrakter for forberedelse til rivning av kjøpesenteret som igangsettes i 2019. 

Gjennom 2018 har Schage konsern solgt 225 leiligheter, fritidsboliger og tomter til en verdi på 907,0 mNOK. 

Redegjørelse årsregnskapet

Omsetningen i Schage konsern var i 2018 på 953,9 mNOK mot 963,5 mNOK i 2017. Endringen skyldes i hovedsak at omsetning fra handelsvirksomhet i Salto utgår siste halvår 2018 med -200,8 mNOK og økt omsetning overleverte enheter med 159,1 mNOK.  

Varige driftsmidler per 31. desember 2018 var på 3.970,5 mNOK, en reduksjon på 1.979,4 mNOK fra 31. desember 2017. Nettoreduksjonen skyldes i hovedsak avgang Salto konsern med 2.430,4 og tilgang i byggeprosjektene på Skøyen, Rortunet, Stortorvet 7 og Vilnius med 460,2 mNOK. 

Konsernet har løpende fokus på en robust og forutsigbar arbeidskapital for å gi konsernet handlefrihet og fleksibilitet. Likviditetsbeholdningen i Schage konsern er økt fra 676,9 mNOK per 31. desember

2017 til 1.181,7 mNOK per 31. desember 2018. Konsernet forventer å styrke arbeidskapitalen i konsernet ytterligere gjennom 2019.  

Investeringer og prosjekter gjennomføres i kombinasjonen egenfinansiering, partnerskap og lånefinansiering. Overskuddslikviditet benyttes til finansiering av nye prosjekter og løpende nedbetaling av lån. Schage konsern har ved årsslutt langsiktig gjeld på 3,4 mrdNOK og den finansielle risikoen i konsernet er vurdert til å være lav i forhold til underliggende verdier. 

Schage konsern sin kortsiktige gjeld utgjorde 25,4 % av samlet gjeld per 31. desember 2018, som er en økning på 14,9 % sammenlignet med fjoråret. Økningen skyldes redusert langsiktig gjeld ifm. salg av Salto, samt høyere byggelån i 2018 sammenlignet med 2017. 

Totalkapitalen i konsernet var ved utgangen av året 6,2 mrdNOK, sammenlignet med 7,2 mrdNOK året før. Egenkapitalandelen per 31. desember 2018 var 25,5 % som er en økning på 11,7 % sammenlignet med 2017. Reduksjonen skyldes i hovedsak salg av minoritet og positivt resultat i 2018.   

Verdijustert egenkapital i Schage konsern ved årsslutt er 5,0 mrdNOK justert for minoritetens andel. Brutto eiendomsverdi for konsernet justert for minoritet utgjør 9,5 mrdNOK.  

Konsernet har i regnskapsåret 2018 ikke hatt aktiviteter eller utgifter knyttet til forskning og utvikling. 

Forventet økonomisk utvikling 

Schage konsern hadde i 2018 samlede driftsinntekter på 1.462,3 mNOK, driftsresultat på 629,8 mNOK og resultat før skatt på 484,7 mNOK, og har i stor grad vært påvirket av salg av handelsvirksomheten.  

For 2019 vil hovedfokuset være knyttet til de fire store byggprosjektene i Schage konsern. Skøyen Atrium III og Sør-bygget i Vilnius vil ferdigstilles i år. Videre vil oppføring av nytt kjøpesenter på Rortunet med tilhørende bolig på tak og totalrehabilitering av Stortorvet 7 igangsettes i løpet av året.    

Konsernets finansielle markedsrisiko er hovedsakelig knyttet til svingninger i det norske rentenivået. Av totalt utestående gjeld er 460,0 mNOK rentesikret. Rentekurven på 3mnd NIBOR og den lange rentekurven tenderer mot en reduksjon.  

Konsernets balanseverdi vil påvirkes av kurssvingninger mot euro. En kursendring mot euro på 10 % medfører en balanseendring på 105,6 mNOK. Konsernet har sikret 10,0 m EUR til kurs 10,07 EUR/NOK. 

Skøyen Atrium AS igangsatte i 2017 oppføringen av ca. 26.000 kvm. Prosjektets fremdrift er ihht plan og det forventes innflytting 4. kvartal 2019. Det er signert flere kontrakter på bygget, og det forventes ingen ledighet ved innflytting.  

Ved utgangen av 2018 er det ingen vesentlig ledighet i konsernets næringslokaler. I løpet av 4. kvartal 2019 utløper leiekontrakter på ca. 10.000. Det jobbes aktivt med å sikre nye leietakere på utløpskontrakter, og det forventes også lav ledighet ved utgangen av 2019. 

Stortorvet 7 vil igangsette totalrehabilitering av eiendommen på ca. 30.000 kvm i 4. kvartal 2019. Arbeidene forventes ferdigstilt i 4. kvartal 2021. Utleieprosessen er igangsatt, og det forventes ikke vesentlig ledighet når bygget tas i bruk.  

Rortunet AS har besluttet å igangsette oppføringen av nytt kjøpesenter med tilhørende boliger på tak. Næringsprosjekter er på ca. 22.500 kvm og det skal bygges 121 boliger på ca. 8.700 BRA. Arbeidene påbegynnes i 2. kvartal 2019, med forventet ferdigstillelse av kjøpesenter i 4. kvartal 2021 og bolig på tak 1. kvartal 2022.  

Quadrum Business City i Vilnius besluttet å igangsette siste byggetrinn i 2018, oppføringen av Syd-bygget i Vilnius på ca. 10.000 kvm. Prosjektets forventes innflyttingsklart i 4. kvartal 2019. Det er signert flere kontrakter på bygget, og det forventes lav ledighet ved utgangen av 2019.    

Det knytter seg kredittrisiko til inngåtte leieavtaler, men risikoen vurderes som moderat. Leiekontraktene er i vesentlig grad sikret med 6 måneders bankgaranti/depositum, det er stor spredning i kontraktsmassen og de største leietakerne vurderes som solide.

Markedet for produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer har vært godt gjennom hele 2018. Konsernet opplever noe lavere etterspørsel i 2019 og har i 1. kvartal solgt 20 enheter til en verdi av 91,4 mNOK.  

Årsresultat og disponeringer

Årsresultatet i konsernet viser et overskudd i 2018 på 633,9 mNOK sammenlignet med et underskudd på -23,7 mNOK i 2017.  

Årsresultatet i morselskapet viser et overskudd i 2018 på 38,8 mNOK sammenlignet mot 52,7 mNOK i 2017. Styret foreslår at det av overskuddet avsettes 49,0 mNOK til utbytte og -10,2 mNOK dekkes av annen egenkapital. 

Etter disponeringene utgjør Schage Eiendom AS sin frie egenkapital 1.509,1 mNOK. 

Styret mener at årsregnskapet gir et rettvisende bilde av konsernets eiendeler og gjeld, finansielle stilling og resultat. 

Oslo, 30. april 2019