schage-eiendom


Noter

 


Note 1: Prinsipper

---

Konsolideringsprinsipper 

Konsernregnskapet består av morselskapet Schage Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konserndannelsen. 

Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid.


Finansielle anleggsmidler

Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden ført som reduksjon på det finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. 

Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte selskaper der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art og vurdert som betydelig, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte virksomhet som er vurdert som ubetydelig, vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap og felles kontrollerte virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi, som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. 

Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og historisk kost. 


Inntektsføring 

Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring av salgsinntekter for skiheis og hotellbooking skjer i takt med at de opptjenes. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på det tidspunkt hvor kontroll og risiko er overført til kjøper.


Klassifisering og vurdering av balanseposter 

Kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld forfaller til betaling innen ett år, med unntak av avdrag neste regnskapsår som klassifiseres som langsiktig gjeld. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Kortsiktige fordringer vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være 


forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Etableringskostnader balanseføres og fordeles over lånets løpetid.  


Varige driftsmidler 

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom anskaffelsen er vesentlig. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer og faste installasjoner tilknyttet disse avskrives lineært over 50 – 100 år. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening.

Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene.

Eiendomsprosjekter som tar sikte på å bli et fremtidige driftsmiddel aktiveres løpende som tilgang. Eiendomsprosjekter under utvikling som består av både påkost i form av standardheving eller tilbygg og vedlikehold gjennomgås årlig eller ved ferdigstillelse for endelig vurdering og allokering av påkost/tilbygg og vedlikehold. 


Prosjekter under utførelse i egenregi 

Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader, andre direkte og indirekte tilvirkningskostnader inkludert finansieringskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger.


Fordringer 

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 


Likvide midler 

Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter. 


Egenkapitaltransaksjoner

Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. 


Valuta

Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på slike poster er resultatført som finansposter.


Omregning av utenlandske datterselskaper

Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Kurs på balansedag var 9,95 NOK/EUR i 2018 mot 9,84 NOK/EUR i 2017. Gjennomsnittlig kurs for 2018 var 9,60 NOK/EUR mot 9,33 NOK/EUR i 2017.


Finansielle instrumenter

Konsernet benytter seg av renteopsjoner for sikring av renterisiko. Ved kontantstrømsikring resultatføres realiserte og urealiserte gevinster, tap og premier på sikringsinstrumentet i takt med at det underliggende sikringsobjektet påvirker resultatregnskapet.


Leasing

Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler.

Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over leieperioden.


Minoritetsinteresser 

Minoritetsandeler er vist separat i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatt. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier.


Pensjoner 

Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Konsernets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Konsernet har innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn, samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen.


Skatt 

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 % og 8,8 %. For tomter er utsatt skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene. 

For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 22 %. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 

Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. 

Det er anvendt en skattesats på 23 % for selskap som beskattes i Norge og 15 % for selskap som beskattes i Litauen. 


Konsernkontoordning 

Morselskapet og et utvalg datterselskaper inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/trekk tilknyttet kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet, mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende.


Kontantstrømoppstilling 

Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultatet avstemmes mot netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med andre balanseendringer.


Note 2: Enkelttransaksjoner

---

Schage Eiendom AS solgte i 2018 handelsvirksomheten i Salto Eiendom AS til Scala Retail Property AS. Det nye konsernet endret navn til Scala Eiendom AS, hvor Schage Eiendom AS eier 24,2 % av aksjene. Transaksjonen ga Schage Eiendom en en regnskapsmessig gevinst på 35,8 mNOK og Schage konsern på 507,0 mNOK.

Schage Eiendom AS mottok et tilleggsutbytte fra Salto Eiendom AS i 2018 på 525,0 mNOK. Utbytte er gjort opp med overføring av 100 % av aksjene i Rortunet AS, Olrud Handelspark AS, OVI Eiendom AS, Salto PP-Senteret Eiendom AS, samt overdragelse av en langsiktig fordring fra Salto Eiendom AS.

Schage Eiendom AS har fått utbetalt 55,2 mNOK i forbindelse med at Akrobat Eiendom AS, hvor Schage eier 50 % av aksjene, solgte næringseiendommen Ryensvingen 5 AS.

Schage konsern solgte aksjer og eiedommer i selskapene Salto PP-Senteret Eiendom AS, Salto Bysenteret AS, Hvedingkvartalet AS, Storhamarsenter AS, Salto Stoa Eiendom AS og UAB Vytenio 4 i 2017.


Note 3: Virksomhetsområder

---

Konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av kjøpesentre og næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen. Konsernets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets totale driftsinntekter på 953,5 mNOK utgjør driftsinntektene i Litauen 82,2 mNOK i 2018 mot hhv. 963,5 mNOK og 62,8 mNOK i 2017. 


Note 4: Salgsinntekter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
2018
2017
2018
2017
Per virksomhetsområde
Salgsinntekter bolig-/fritidseiendommer
0
0
394 330
237 526
Salgsinntekter hotell
0
0
29 381
29 994
Salgsinntekter skiheis
0
0
32 059
36 742
Salgsinntekter annet
0
0
9 068
5 492

Sum salgsinntekter

0

0

464 838

309 754


Note 5: Spesifikasjon av resultatposter 

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
2018
2017
2018
2017
Andre driftsinntekter
Felleskostnader viderebelastet leietakere
0
0
72 715
111 939
Markedsføringskostnader viderebelastet leietakere
0
0
11 001
24 933
Forvaltnings- og konsulenthonorarer
13 138
14 488
10 930
10 958
Provisjonsinntekter
0
0
9 388
11 887
Andre inntekter
298
442
10 183
9 657

Sum andre driftsinntekter

13 436

14 930

114 217

169 373

Andre driftskostnader og tap ved avgang av driftsmidler
Markedsføring, salgs- og representasjonskostnader
476
1 341
10 961
10 718
Leie lokaler, festeavgift og andre kostnader lokaler
4 025
4 517
37 062
42 220
Reparasjon og vedlikehold
54
87
9 551
9 817
Fremmedtjenester
5 935
4 853
24 161
31 129
Forsikrings- og garantikostnader
550
133
2 583
3 568
Tap ved avgang av driftsmidler
-7
0
105
70 251
Tap på fordringer
0
0
-302
2 131
Andre driftskostnader
3 553
2 282
23 114
22 794

Sum andre driftskostnader og tap ved avgang av driftsmidler

14 586

13 213

107 236

192 628

Finansinntekter
Renteinntekter fra foretak i samme konsern
24 614
33 292
0
0
Annen renteinntekt
17 223
4 489
18 042
6 892
Inntekt på investering i tilknyttet og felleskontrollerte selskaper
0
0
6 905
0
Utbytte
0
61 932
185
62 157
Konsernbidrag
96 665
49 251
0
0
Valutagevinst
1 319
1 415
1 315
1 405
Annen finansinntekt
55
71
1 162
385

Sum finansinntekter

139 876

150 450

27 609

70 839

Finanskostnader
Andre rentekostnader
58 066
53 857
146 136
200 898
Nedskrivning andre aksjer og andeler
10 850
12 200
10 850
0
Andre finanskostnader
29 814
20 250
18 155
6 684

Sum finanskostnader

98 730

86 307

175 142

207 581


Note 6: Lønnskostnader, ytelser til ledende personer, antall ansatte, revisor mv. 

---

Ordinær lønn til administrerende utgjør 2,7 mNOK. I tillegg utgjør bonus, resultatbasert loalitetsprogram og andre godtgjørelser 5,6 mNOK. Ansatte i konsernet har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative kriterier vektlegges ved bonusutmåling. 

Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder. Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser.

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.

Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov.

Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende.  

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
2018
2017
2018
2017
Lønnskostnader
Lønn og bonus
28 367
25 941
90 724
115 659
Arbeidsgiveravgift
4 499
3 921
14 840
17 173
Pensjonskostnader
958
844
2 539
3 463
Andre ytelser
647
484
1 005
727

Sum lønnskostnader

34 470

31 189

109 108

137 022

Morselskap

Konsern

2018
2017
2018
2017

Gjennomsnittlig årsverk

10

10

119

149

Morselskap

Konsern

Alle tall i 1 000 kroner
2018
2017
2018
2017
Revisor
Honorar for ordinær revisjon
572
487
2 251
2 306
Honorar for andre tjenester utenfor revisjon
72
239
1 003
1 382

Sum revisjonshonorar ekskl mva

644

726

3 254

3 688


Note 7: Skatter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Midlertidige forskjeller som inngår i utligningen
Anleggsmidler 0 %
0
0
124 350
146 426
Anleggsmidler 7 %
0
0
0
189 887
Anleggsmidler 8,8 %
0
0
271 371
717 126
Anleggsmidler 22 %
-1 136
-841
445 418
852 338
Omløpsmidler
0
0
60 309
0
Avsetning for forpliktelser
-25 248
-38 910
-25 248
-39 014
Langsiktig gjeld
0
0
-5 360
-58 164
Gevinst og tapskonto
236
295
428
6 272
Midlertidige forskjeller som ikke utlignes
0
0
2 551
2 444
Sum midlertidige forskjeller
-26 147
-39 456
873 819
1 876 449
Underskudd og godtgjørelse til fremføring
-165 152
-164 673
-292 967
-362 829

Sum midlertidige forskjeller og fremførbare underskudd

-191 300

-204 129

580 852

1 513 620

Grunnlag for beregning av utsatt skatt 0 %
0
0
124 350
146 426
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 8,8 %
0
0
271 371
717 126
Grunnlag for beregning av utsatt skatt 22 %
-191 300
-204 129
185 008
536 729

Utsatt skatt /(Utsatt skattefordel)

-42 086

-46 950

60 415

184 212

Fremkommer i balansen som:
Utsatt skattefordel
-42 086
-46 950
-22 085
-25 435
Utsatt skatt
0
0
66 878
216 896

Netto utsatt skatt

-42 086

-46 950

44 793

191 461

Skatt består av følgende
Årets betalbare skatt
0
0
275
816
Korreksjon skatt tidligere år m.m.
788
0
0
0
Ledig
0
0
0
0
Endring utsatt skatt /skattefordel
4 864
-9 078
-149 544
-16 183

Sum skattekostnad

5 652

-9 078

-149 269

-15 367

Avstemming mellom regnskapsmessig og skattemessig resultat
Alle tall i 1 000 kroner
2018
2017
Ordinært resultat før skattekostnad
44 435
43 664
Permanente forskjeller
-125 144
-105 644
Mottatt/Avgitt konsernbidrag
96 665
15 651
Endring midlertidige forskjeller
-13 309
-8 626
Bruk av fremførbart underskudd
-2 647
0

Skattepliktig inntekt

0

-54 955


Note 8:  Immaterielle eiendeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Fjellandsby ASFjellgrend ASSUM
Konsern
Anskaffelseskost pr. 01.01
17 460
2 397
19 857
Anskaffelseskost pr. 31.12
17 460
2 397
19 857
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
10 460
2 397
12 857
Balanseført verdi pr. 31.12
7 000
0
7 000

Årets ordinære avskrivninger

500

1 917

2 417


Note 9:  Varige driftsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Tomt og kunstEiendomAnlegg under utførelseAktiverte leiekontrakter *)LeietakertilpasningerMaskiner og inventarSum
Konsern
Anskaffelseskost pr. 01.01
581 708
6 108 714
292 591
83 521
169 347
190 757
7 426 638
Tilgang
8 062
26 261
469 816
782
4 333
1 480
510 734
Avgang
-242 536
-2 506 857
-63 519
0
-47 027
-17 886
-2 877 825
Reklassifisering
-403
2 818
-5 476
0
0
3 061
0
Omregningsdifferanse
803
9 575
1 194
945
53
87
12 657
Anskaffelseskost pr. 31.12
347 634
3 640 511
694 606
85 248
126 706
177 498
5 072 203
Akkumulerte avskrivninger pr. 01.01
17 840
1 097 186
0
23 445
96 967
104 464
1 339 902
Avskrivning denne periode
4 647
130 688
0
675
18 746
13 300
168 057
Avgang akkumulerte avskrivninger
0
-439 320
0
0
-25 765
-14 554
-479 640
Omregningsdifferanse
0
884
0
282
52
78
1 296
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
22 487
789 437
0
24 403
90 000
103 289
1 029 615
Akkumulerte nedskrivninger pr. 01.01
17 295
118 136
0
0
0
0
135 431
Reklassifisering/oppløst ved salg av Salto Eiendom
0
-63 516
0
0
0
0
-63 516
Omregningsdifferanse
190
0
0
0
0
0
190
Akkumulerte nedskrivninger pr. 31.12
17 485
54 620
0
0
0
0
72 105
Balanseført verdi pr. 31.12
307 662
2 796 453
694 606
60 846
36 706
74 210
3 970 483
Økonomisk levetid
n/a
50-100 år
n/a
10-25 år
1-10 år
3-5 år

Avskrivningsplan

n/a

Lineær

n/a

Lineær

Lineær

Lineær

*) Aktiverte leiekontrakter:
UAB Schage Real Estate - Innleie av bygg for fremleie til 31.12.2023.

Investeringer

Maskiner

Kunst

Eiendom

egne lokaler

og inventar

SUM

Morselskap
Anskaffelseskost pr. 01.01
1 606
0
4 012
6 301
11 919
Tilgang
1 495
18 005
0
52
19 552
Avgang
0
0
0
0
0
Anskaffelseskost pr. 31.12
3 101
18 005
4 012
6 353
31 471
Akkumulerte avskrivninger pr. 31.12
0
90
1 861
4 200
6 151
Balanseført verdi pr. 31.12
3 101
17 915
2 151
2 153
25 320
Årets ordinære avskrivninger
0
90
667
978
1 735
Økonomisk levetid
n/a
50 år
5 år
3-5 år

Avskrivningsplan

n/a

Lineær

Lineær

Lineær


Note 10:  Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet

---

Alle tall i 1 000 kroner

ForretningskontorStemme-/eierandelAndel av EK 31.12Resultatandel 2018Bokført verdi 31.12
Konsern
Selskapets navn
Scala Eiendom AS
Oslo
24,21%
378 255
6 905
541 905
Hagebyen Utvikling 2 AS
Sande
50,00%
7 231
1 005
55
Vårstølen Utleige AS
Voss
28,54%
4 388
-76
3 812
Myrkdalen Freestyleanlegg AS
Voss
24,79%
285
68
59
Akrobat Eiendom AS
Oslo
50,00%
33 869
3 512
34 200

Tilknyttede selskaper

424 028

11 414

580 031

Investeringen i Scala Eiendom AS føres i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. Øvrige investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet er ubetydlige for konsernet, og vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. 

Aksjene i Akrobat Eiendom AS er i 2018 nedskrevet med 10,9 mNOK. 


Note 11: Aksjer i datterselskaper

---

Alle tall i 1 000 kroner

ForretningskontorStemmeandel/eierandelBokført verdi
Eiet av morselskapet direkte
Stortorvet 7 AS
Oslo
100,00%
217 444
Skøyen Atrium AS
Oslo
100,00%
70 100
UAB Schage Real Estate
Vilnius, Litauen
100,00%
221 929
Nordre Jarlsberg Brygge AS
Oslo
100,00%
188 381
Rortunet AS
Oslo
100,00%
191 274
OVI Eiendom AS
Oslo
100,00%
0
Olrud Handelspark AS
Oslo
100,00%
213 217
Gamle Kongevei Kløfta 1 AS
Oslo
100,00%
47
Gamle Kongevei Kløfta 3 AS
Oslo
100,00%
75
Gamle Kongevei Kløfta 7 AS
Oslo
100,00%
811
Gamle Kongevei Kløfta 9 AS
Oslo
100,00%
147
Gamle Kongevei Kløfta 10 AS
Oslo
100,00%
402
Gamle Kongevei Kløfta 12 AS
Oslo
100,00%
261
Myrkdalen Fjellandsby AS
Oslo
80,00%
145 121
Torghjørnet AS
Oslo
75,00%
23 992
Lundekroken Drift og Parkering AS
Oslo
75,00%
83
Hallingskarvet Fjellgrend AS
Voss
52,96%
3 914

Sum investering i datterselskap

1 277 198

Forretnings-

Stemmeandel

Datterselskaper eiet indirekte

kontor

/eierandel

UAB Forumas
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Forumas 1
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Forumas 2
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Forumas 3
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Forumas 4
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Levorita
Vilnius, Litauen
100,00%
UAB Apeksus
Vilnius, Litauen
100,00%
Nordre Jarlsberg Brygge Marina AS
Oslo
100,00%
Myrkdalen Hotel AS
Oslo
80,00%
Myrkdalen Eigedom AS
Oslo
80,00%
Myrkdalen Fjellheiser AS
Oslo
80,00%
Myrkdalen Renseanlegg AS
Oslo
80,00%

Myrkdalen Hotell Eigedom AS

Oslo

80,00%


Note 12: Investeringer i andre aksjer og andeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Konsern
Eierandel
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Selskapets navn
Lofoten Utvikling AS
4,1 %
2 200
2 200
Andre aksjeposter
741
1 002

Sum investeringer

2 941

3 212


Note 13: Prosjekter under utførelse i egenregi

---

Prosjekter i egenregi vedrører i hovedsak bygging av bolig- og fritidseiendommer for salg.

Alle tall i 1 000 kroner

Antatt ferdigstillelsesdatoKonsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Prosjekter under utførelse i egenregi
Nordre Jarlsberg Brygge AS
1kv19 - 2kv20
247 049
249 623
Myrkdalen Fjellandsby AS
1kv19 - 2kv20
97 413
48 239
Hallingskarvet Fjellgrend AS
Ferdig
8 636
6 331
Andre forprosjekter og varelager
11 302
6 307

Sum prosjekter under utførelse i egenregi

364 399

310 500


Note 14: Betalingsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Langsiktig gjeld
Betalingsmidler
1 086 022
520 081
1 181 730
676 867
Bundne betalingsmidler
-1 018
-860
-2 120
-3 577

Frie betalingsmidler

1 085 004

519 221

1 179 610

673 291


Note 15: Fordringer

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Kortsiktige fordringer
Kundefordringer
71
0
15 496
52 760
Konsernbidrag
96 665
49 251
0
0
Fordringer på selskap i samme konsern
11 210
12 974
0
0
Påløpte inntekter
5 102
3 915
10 889
6 163
Forskuddsbetalte kostnader
85
72
10 657
16 353
Til gode offentlige avgifter
0
0
656
24 922
Andre kortsiktige fordringer
3 596
5 658
8 239
16 626

Sum kortsiktige fordringer

116 729

71 871

45 937

116 822

Langsiktige fordringer
Langsiktig lån til foretak i samme konsern
952 197
933 048
0
0
Lån til tilknyttet selskap og felleskontrollert virksomhet
0
19 406
0
19 406
Andre langsiktige fordringer
12 500
0
15 584
16 549

Sum langsiktige fordringer

964 697

952 454

15 584

35 955

Renter på lån til foretak i samme konsern, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet løper på markedsmessige betingelser.

Langsiktig fordring på selskap i samme konsern er i sin helhet ansvarlige lån. Av lånebeløpet beregnes det renter av 948,0 mNOK. 


Note 16: Egenkapitalbevegelse

---

Alle tall i 1 000 kroner

AksjekapitalAnnen innskutt egenkapitalAnnen egenkapitalSum MajoritetSum MinoritetSum Egenkapital
Konsern
Egenkapital pr. 01.01
66 416
812 466
109 446
865 742
122 586
988 328
Avsatt utbytte
0
0
-49 000
-49 000
0
-49 000
Tilgang/avgang minoritet
0
0
0
87 613
-87 613
0
Kursreguleringer og andre justeringer
0
0
2 196
-5 509
7 705
2 196
Årsresultat
0
0
633 943
633 107
836
633 943

Egenkapital pr. 31.12

66 416

812 466

696 585

1 531 953

43 514

1 575 467

Annen

Aksje-

innskutt

Annen

Sum

Alle tall i 1 000 kroner

kapital

egenkapital

egenkapital

Egenkapital

Morselskap
Egenkapital pr. 01.01
66 416
812 466
680 567
1 559 449
Avsatt utbytte
0
0
-49 000
-49 000
Endring konsernbidrag tidligere år
0
0
-4 820
-4 820
Årets resultat
0
0
38 783
38 783

Egenkapital pr. 31.12

66 416

812 466

665 530

1 544 412


Note 17: Kortsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Kortsiktig gjeld
Kassekreditt/byggelån
250 158
0
908 374
394 050
Leverandørgjeld
622
5 141
102 383
80 909
Betalbar skatt
0
0
0
820
Skyldige offentlige avgifter
3 134
3 376
6 381
14 048
Skyldig lønn og feriepenger
4 351
5 156
10 090
17 900
Forskuddsbetalte inntekter
253
0
6 295
9 474
Påløpte rentekostnader
9 249
10 240
7 801
27 375
Påløpte kostnader
737
55
36 293
28 061
Utbytte
49 000
49 000
49 000
49 000
Garantiforpliktelser knyttet til salg av aksjer *)
0
10 700
0
10 700
Annen kortsiktig gjeld
41 871
8 299
44 193
16 280

Sum kortsiktig gjeld

359 374

91 966

1 170 809

648 616

*) Se omtale i note 19


Note 18: Langsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Langsiktig gjeld
Bank- og kredittinstitusjoner, rentebærende
2 162 517
1 901 903
3 344 808
5 278 430
Annen langsiktig gjeld
6 031
8 383
16 265
13 881

Sum langsiktig gjeld

2 168 548

1 910 286

3 361 072

5 292 310

2023 og
Avdragsstruktur konsern
2019
2020
2021
2022
senere

Avdrag langsiktig rentebærende gjeld

1 042 218

2 109 508

19 200

19 200

154 682

2023 og
Avdragsstruktur mor
2019
2020
2021
2022
senere

Avdrag langsiktig rentebærende gjeld

899 840

1 262 677

0

0

0


Note 19: Forpliktelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Forpliktelser
Garantiforpliktelser knyttet til kjøp/salg av aksjer *)
0
10 700
0
10 700
Langsiktige bonusforpliktelser
10 954
12 500
10 954
15 000
Andre avsetninger
5 010
5 010
5 010
5 010

Sum forpliktelser

15 964

28 210

15 964

30 710

*) I 2007 solgte Schage Eiendom AS 100 % av aksjene i Helsfyr Atrium AS. Schage Eiendom AS har som ledd i aksjeoverdragelsen avgitt leieinntektsgarantier frem til 31. mars 2020 for leiekontrakter som Helsfyr Atrium AS inngår. Schage Eiendom AS og kjøper av Helsfyr Atrium AS har i 2018 inngått avtale med oppgjør av gjenværende garantiforpliktelse. 

I 2007 forpliktet Schage Eiendom AS seg til å utbetale et suksesshonorar på 5,0 mNOK til S.E.B Invest AS når Nordre Jarlsberg Brygge AS har oppnådd et akkumulert regnskapsmessig resultat på 130,0 mNOK.


Note 20: Pantstillelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Gjeld sikret med pant
Gjeld til bank- og kredittinstitusjoner
2 162 517
1 901 903
3 344 808
5 278 430

Sum gjeld sikret med pant

2 162 517

1 901 903

3 344 808

5 278 430

Bokført verdi av pantsatte eiendeler
Tomt
0
0
120 392
321 256
Eiendom
0
0
2 689 503
4 376 495
Prosjekter under utførelse, egenregi
0
0
692 110
288 638
Maskiner og driftsutstyr
0
0
71 972
78 399
Aksjer, bankinnskudd og andre omløpsmidler
0
0
435 764
928 676

Sum bokført verdi av pantsatte eiendeler

0

0

4 009 741

5 993 464

Konsernet er i en sunn økonomisk og finanisell stilling. Schage Eiendom med datterselskaper oppfyller bankenes conveantskrav knyttet til rentedekningsgrad og LTV (Loan to value).


Note 21: Transaksjoner med nærstående parter

---

Konserninterne lån og andre tjenester mellom konsernselskaper/nærstående parter er basert på markedsmessige vilkår.

Styreleder Knut Schage er leietaker i Schage Eiendom sine lokaler på Steen & Strøm. Leie er på markedsmessige vilkår.

Styremedlem Bjørn Schage er leietaker på Skøyen Atrium. Leie er på markedsmessige vilkår.

Styremedlem Bjørn Schage solgte en leilighet på Nordre Jarlberg Brygge til Schage Eiendom AS. Transaksjonen er gjennomført på markedsmessige vilkår. 

To ansatt i Schage Eiendom har kjøpt leilighet i boligprosjektet på Rortunet. Transaksjonene er gjennomført på markedsmessige vilkår.


Note 22: Garantier mv.

---

Alle tall i 1 000 kroner

Morselskap Konsern
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
pr. 31.12.18
pr. 31.12.17
Garantier
Selvskyldnerkausjoner for datterselskapers gjeld *)
278 966
306 806
510 448
805 456

Sum garantiansvar

278 966

306 806

510 448

805 456

*) Datterselskapenes gjeld er også sikret med realpant i datterselskapene, jfr. note 20.

Schage Eiendom AS stiller en proratisk byggherregaranti på vegne av datterselskaper (17,5 % av entreprisen inkl mva) overfor utførende entreprenører. I tillegg stiller prosjektselskapene garanti ihht bustadoppføringslova (5 % av kjøpesum).

Schage Eiendom AS har stilt selvskyldnerkausjon på vegne av Nordre Jarlsberg Brygge AS på 80 mNOK. 

Schage Eiendom AS har stilt selvskyldnerkausjon på vegne av UAB Schage Real Estate 20,0 mEUR.

Schage Eiendom AS har stilt garanti for fortsatt drift og egenkapital i datterselskaper med negativ egenkapital, inntil selskapene er tilstrekkelig kapitalisert. Garantien er avgitt proratisk for datterselselskapet Lundekroken Drift og Parkering AS. 

Myrkdalen Fjellandsby AS har stilt selvskyldnerkausjon for datterselskapenes gjeld overfor Sparebanken Vest, Brage Finans samt Innovasjon Norge på totalt 231,4 mNOK.

Myrkdalen Fjellandsby AS stiller leveringsgaranti/kontraktsgaranti for alle som kjøper fritidseiendom i Myrkdalen, 10 % ved kontraktssignering, 20 % ved oppstart, 50 % ved tett tak og 20 % ved levering.


Note 23: Aksjekapital og aksjonærinformasjon

---

Antall aksjerPålydendeAksjekapital
Aksjekapital pr. 31.12
28 000
2 372
66 416 000
Aksjonærer pr. 31.12
Antall aksjer
Andel
Tilknytning
Beetle Invest AS
14 000
50,00%
Styremedlem Bjørn Schage
Varamedlem Richard Svensson Schage
Sollerud Holding AS
14 000
50,00%
Styreleder Knut Schage
Varamedlem Marianne Schage

Sum antall aksjer

28 000

100,00%

Forkjøpsrett og tilbakekjøp 

§ 6 i selskapets vedtekter har bestemmelser om forkjøpsrett til aksjer, jfr. aksjeloven § 4-15 tredje ledd og §§ 4-19 til 4-23.


Note 24: Finansiell markedsrisiko

---

Alle tall i 1 000 kroner

Løpetid snittRentesikret beløpBrutto markedsverdi SWAPNetto markedsverdi SWAP
Rentesikringer

Schage Eiendom AS

3,9

460 000

479 737

-19 737

Antall enheterSolgte enheterUsolgte enheterInntekter usolgtInntekter solgte enheterTotale inntekter
Prosjekter igangsatt
196
171
25
126 591
718 229
844 820
Prosjekter ikke igangsatt *)
173
102
71
398 375
424 623
822 998

Sum salgssum enheter

369

273

96

524 966

1 142 852

1 667 818

*) Igangsettes ved tilstrekkelig forhåndssalg


Note 25: Hendelser etter balansedag

---

Vurdert å ikke være aktuell i 2018