Note 1: Prinsipper

---

Konsolideringsprinsipper 

Konsernregnskapet består av morselskapet Schage Eiendom AS og datterselskaper hvor morselskapet direkte eller indirekte har bestemmende innflytelse. Bestemmende innflytelse oppnås normalt når konsernet eier mer enn 50 % av aksjene i selskapet, og konsernet er i stand til å utøve faktisk kontroll over selskapet. Konsernregnskapet utarbeides etter ensartede prinsipper, ved at datterselskaper følger de samme regnskapsprinsipper som morselskapet. Interne transaksjoner, fordringer og gjeld elimineres.

Oppkjøpsmetoden benyttes ved regnskapsføring av virksomhetssammenslutninger. Selskaper som er kjøpt eller solgt i løpet av året inkluderes i konsernregnskapet fra det tidspunktet kontroll oppnås og inntil kontroll opphører. Kostpris på aksjer i datterselskap elimineres mot datterselskapets egenkapital på tidspunktet for konserndannelsen. 

Kostpris på aksjer utover bokført egenkapital analyseres og henføres til de poster i balansen merverdiene knytter seg til innenfor markedsverdien av disse eiendelene. Merverdiene avskrives over eiendelenes gjenværende levetid. Den del av kostpris som ikke kan tillegges spesifikke eiendeler representerer goodwill. Goodwill avskrives lineært over antatt økonomisk levetid.

Finansielle anleggsmidler

Datterselskap vurderes etter kostmetoden i selskapsregnskapet. Konsernbidrag og utbytte innenfor resultatet i eierperioden er resultatført under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag og utbytte ut over resultatet i eierperioden ført som reduksjon på det finansielle anleggsmidler. Konsernbidrag mellom datterselskap resultatføres ikke i morselskapet. 

Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte selskaper der konsernet har betydelig innflytelse og investeringen er av langsiktig art og vurdert som betydelig, behandles etter egenkapitalmetoden i konsernregnskapet. Investeringer i tilknyttede selskap og felles kontrollerte virksomhet som er vurdert som ubetydelig, vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. I selskapsregnskapene er andel av resultatet fra tilknyttet selskap og felles kontrollerte virksomhet basert på de investerte selskapenes resultat etter skatt med fradrag for interne gevinster og eventuelle avskrivninger av merverdi, som skyldes at kostpris på aksjene var høyere enn den ervervede andelen av bokført egenkapital. I resultatregnskapet er resultatandelene vist under finansposter. Eiendelene i balansen er vist under finansielle anleggsmidler. 

Investeringer i aksjer og andeler er vurdert til laveste av virkelig verdi og historisk kost. 

Inntektsføring 

Inntektsføring av leieinntekter skjer i takt med at de opptjenes. Leieinntektene består av en fast minimumsleie og en omsetningsbasert del. For den omsetningsbaserte husleien gjennomføres inntektsføringen på grunnlag av leietakerens rapporterte omsetning. Avregning omsetningsleie gjennomføres i påfølgende periode basert på faktisk revisorbekreftet omsetning. Inntektsføring av salgsinntekter for skiheis og hotellbooking skjer i takt med at de opptjenes. Inntektsføring ved salg av boliger skjer på tidspunkt for overdragelse av boligene. Inntekter og gevinster ved salg av aksjer og anleggsmidler skjer på det tidspunkt hvor kontroll og risiko er overført til kjøper.

Klassifisering og vurdering av balanseposter 

Kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld forfaller til betaling innen ett år, med unntak av avdrag neste regnskapsår som klassifiseres som langsiktig gjeld. Øvrige poster er klassifisert som anleggsmidler/langsiktig gjeld. Kortsiktige fordringer vurderes til laveste av anskaffelseskost og virkelig verdi. Kortsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Anleggsmidler vurderes til anskaffelseskost, men nedskrives til virkelig verdi dersom verdifallet ikke forventes å være 

forbigående. Langsiktig gjeld balanseføres til nominelt beløp på etableringstidspunktet. Etableringskostnader balanseføres og fordeles over lånets løpetid.  

Varige driftsmidler 

Varige driftsmidler balanseføres og avskrives lineært over driftsmidlets levetid dersom anskaffelsen er vesentlig. Direkte vedlikehold av driftsmidler kostnadsføres løpende under driftskostnader, mens påkostninger eller forbedringer tillegges driftsmidlets kostpris og avskrives i takt med driftsmidlet. Konsernets eiendommer og faste installasjoner tilknyttet disse avskrives lineært over 50 – 100 år. Leietakertilpasninger aktiveres og periodiseres over leiekontraktens løpetid. Byggelånsrenter aktiveres sammen med anlegg under utførelse. Anlegg under utførelse avskrives først når anlegget gir inntjening.

Nedskrivninger av varige driftsmidler foretas ved verdifall som ikke antas å være forbigående. Driftsmiddelet nedskrives til antatt virkelig verdi, dvs. gjenvinnbart beløp. Reversering av nedskrivninger foretas når virkelig verdi av varige driftsmidler er høyere enn den balanseførte verdi, og dette skyldes forhold som i sin tid begrunnet nedskrivningene.

Eiendomsprosjekter som tar sikte på å bli et fremtidige driftsmiddel aktiveres løpende som tilgang. Eiendomsprosjekter under utvikling som består av både påkost i form av standardheving eller tilbygg og vedlikehold gjennomgås årlig eller ved ferdigstillelse for endelig vurdering og allokering av påkost/tilbygg og vedlikehold. 

Prosjekter under utførelse i egenregi 

Prosjekter under utførelse i egenregi verdsettes til laveste verdi av anskaffelseskost og virkelig verdi. Anskaffelseskost er entreprisekostnader, andre direkte og indirekte tilvirkningskostnader inkludert finansieringskostnader. Virkelig verdi vil være antatt salgspris fratrukket salgsomkostninger.

Fordringer 

Kundefordringer og andre fordringer er oppført i balansen til pålydende etter fradrag for avsetning til forventet tap. Avsetning til tap gjøres på grunnlag av en individuell vurdering av de enkelte fordringene. 

Likvide midler 

Likvide midler består av kontanter og bankinnskudd, samt kortsiktige likvide investeringer med maksimum løpetid på 3 måneder som omgående kan konverteres til kontanter. 

Egenkapitaltransaksjoner

Utgifter til egenkapitaltransaksjoner regnskapsføres direkte mot egenkapitalen etter skatt. 

Valuta

Pengeposter, kortsiktige fordringer og kortsiktig gjeld i utenlandsk valuta er vurdert etter kursen ved regnskapsårets slutt. Effekt av valutakursendringer på slike poster er resultatført som finansposter.

Omregning av utenlandske datterselskaper

Balanseposter i utenlandske selskaper blir omregnet til kursen på balansedagen, mens resultatet omregnes til gjennomsnittskurs for året. Omregningsdifferanser vedrørende utenlandske datterselskaper føres mot egenkapitalen. Kurs på balansedag var 9,95 NOK/EUR i 2018 mot 9,84 NOK/EUR i 2017. Gjennomsnittlig kurs for 2018 var 9,60 NOK/EUR mot 9,33 NOK/EUR i 2017.

Finansielle instrumenter

Konsernet benytter seg av renteopsjoner for sikring av renterisiko. Ved kontantstrømsikring resultatføres realiserte og urealiserte gevinster, tap og premier på sikringsinstrumentet i takt med at det underliggende sikringsobjektet påvirker resultatregnskapet.

Leasing

Leieavtaler klassifiseres som finansielle leieavtaler når risiko og fordeler ved eierskap er overført til leietaker. Andre leieavtaler klassifiseres som operasjonelle leieavtaler.

Leie som betales ved operasjonell leieavtale kostnadsføres på lineær basis over leieperioden.

Minoritetsinteresser 

Minoritetsandeler er vist separat i resultatregnskapet og balansen. I resultatregnskapet beregnes og vises minoritetenes andel av resultatet etter skatt. Minoritetsinteresser i balansen representerer minoritetenes andel av selskapenes egenkapital hensyntatt minoritetenes andel av mer-/mindreverdier.

Pensjoner 

Konsernet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Konsernets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov. Konsernet har innskuddsbaserte pensjonsordninger. De fremtidige pensjonsytelsene er hovedsaklig avhengig av antall opptjeningsår, lønn, samt løpende avkastning på innskuddsporteføljen.

Skatt 

Skattekostnaden i resultatregnskapet omfatter både periodens betalbare skatt og endring i utsatt skatt. Utsatt skatt og utsatt skattefordel ved oppkjøp er vurdert til nåverdi, hvilket er reflektert i transaksjonsprisen. For avskrivbare eiendommer er det benyttet en effektiv skattesats på 7 % og 8,8 %. For tomter er utsatt skatt beregnet til 0 %. Utsatt skatt på eiendommene reverseres i takt med levetiden for eiendommene. 

For øvrige midlertidige forskjeller mellom regnskapsmessige og skattemessige verdier og underskudd til fremføring er det anvendt en skattesats på 22 %. Skatteøkende og skattereduserende midlertidige forskjeller som reverserer eller kan reversere i samme periode er utlignet og nettoført. 

Utsatt skattefordel balanseføres i den utstrekning fremtidig bruk kan sannsynliggjøres. 

Det er anvendt en skattesats på 23 % for selskap som beskattes i Norge og 15 % for selskap som beskattes i Litauen. 

Konsernkontoordning 

Morselskapet og et utvalg datterselskaper inngår i en avtale om konsernkonto hvor morselskapet er eier av avtalen med kredittinstitusjonen. Netto midler/trekk tilknyttet kontoen føres som bankinnskudd/gjeld til kredittinstitusjon i morselskapet, mens posisjoner knyttet til det enkelte datterselskap klassifiseres som konsernmellomværende.

Kontantstrømoppstilling 

Ved utarbeidelse av kontantstrømoppstillingen benyttes den indirekte modellen. Kontantstrømmene rapporteres brutto for investerings- og finansieringsaktiviteter, mens det regnskapsmessige resultatet avstemmes mot netto kontantstrøm fra operasjonelle aktiviteter. Ved kjøp og salg av datterselskaper behandles balanseendringene som følge av kjøpet eller salget på lik linje med andre balanseendringer.

Note 2: Enkelttransaksjoner

---

Schage Eiendom AS solgte i 2018 handelsvirksomheten i Salto Eiendom AS til Scala Retail Property AS. Det nye konsernet endret navn til Scala Eiendom AS, hvor Schage Eiendom AS eier 24,2 % av aksjene. Transaksjonen ga Schage Eiendom en en regnskapsmessig gevinst på 35,8 mNOK og Schage konsern på 507,0 mNOK.

Schage Eiendom AS mottok et tilleggsutbytte fra Salto Eiendom AS i 2018 på 525,0 mNOK. Utbytte er gjort opp med overføring av 100 % av aksjene i Rortunet AS, Olrud Handelspark AS, OVI Eiendom AS, Salto PP-Senteret Eiendom AS, samt overdragelse av en langsiktig fordring fra Salto Eiendom AS.

Schage Eiendom AS har fått utbetalt 55,2 mNOK i forbindelse med at Akrobat Eiendom AS, hvor Schage eier 50 % av aksjene, solgte næringseiendommen Ryensvingen 5 AS.

Schage konsern solgte aksjer og eiedommer i selskapene Salto PP-Senteret Eiendom AS, Salto Bysenteret AS, Hvedingkvartalet AS, Storhamarsenter AS, Salto Stoa Eiendom AS og UAB Vytenio 4 i 2017.

Note 3: Virksomhetsområder

---

Konsernets virksomhetsområder er utleie, forvaltning og drift av kjøpesentre og næringseiendommer. I tillegg kommer utvikling, produksjon og salg av bolig-/fritidseiendommer, samt salgsinntekter fra skianlegg og hotellvirksomhet i Myrkdalen. Konsernets virksomhet er i Norge og Litauen. Av konsernets totale driftsinntekter på 953,5 mNOK utgjør driftsinntektene i Litauen 82,2 mNOK i 2018 mot hhv. 963,5 mNOK og 62,8 mNOK i 2017. 

Note 4: Salgsinntekter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 5: Spesifikasjon av resultatposter 

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 6: Lønnskostnader, ytelser til ledende personer, antall ansatte, revisor mv. 

---

Ordinær lønn til administrerende utgjør 2,7 mNOK. I tillegg utgjør bonus, resultatbasert loalitetsprogram og andre godtgjørelser 5,6 mNOK. Ansatte i konsernet har bonusavtaler der både kvalitative og kvantitative kriterier vektlegges ved bonusutmåling. 

Gjensidig oppsigelsestid er 6 måneder. Administrerende direktør har en etterlønnsavtale på 18 måneders lønn inkl andre ytelser.

Det er ikke gitt lån/sikkerhetsstillelse til daglig leder, styreformann eller andre nærstående parter. Det er ingen enkeltlån eller sikkerhetsstillelser som utgjør mer enn 5 % av selskapets egenkapital.

Selskapet er pliktig til å ha tjenestepensjonsordning etter lov om obligatorisk tjenestepensjon. Selskapets pensjonsordning tilfredsstiller kravene i denne lov.

Styrets medlemmer har ingen avtaler om særskilt vederlag ved opphør eller endring av vervet, avtaler om bonuser, overskuddsdelinger, opsjoner eller lignende.  

Alle tall i 1 000 kroner

Note 7: Skatter

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 8:  Immaterielle eiendeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 9:  Varige driftsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 10:  Investeringer i tilknyttede selskap og felleskontrollert virksomhet

---

Alle tall i 1 000 kroner

Investeringen i Scala Eiendom AS føres i konsernregnskapet etter egenkapitalmetoden. Øvrige investeringer i tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet er ubetydlige for konsernet, og vurderes etter kostmetoden i konsernregnskapet. 

Aksjene i Akrobat Eiendom AS er i 2018 nedskrevet med 10,9 mNOK. 

Note 11: Aksjer i datterselskaper

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 12: Investeringer i andre aksjer og andeler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 13: Prosjekter under utførelse i egenregi

---

Prosjekter i egenregi vedrører i hovedsak bygging av bolig- og fritidseiendommer for salg.

Alle tall i 1 000 kroner

Note 14: Betalingsmidler

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 15: Fordringer

---

Alle tall i 1 000 kroner

Renter på lån til foretak i samme konsern, tilknyttede selskaper og felleskontrollert virksomhet løper på markedsmessige betingelser.

Langsiktig fordring på selskap i samme konsern er i sin helhet ansvarlige lån. Av lånebeløpet beregnes det renter av 948,0 mNOK. 

Note 16: Egenkapitalbevegelse

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 17: Kortsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) Se omtale i note 19

Note 18: Langsiktig gjeld

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 19: Forpliktelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) I 2007 solgte Schage Eiendom AS 100 % av aksjene i Helsfyr Atrium AS. Schage Eiendom AS har som ledd i aksjeoverdragelsen avgitt leieinntektsgarantier frem til 31. mars 2020 for leiekontrakter som Helsfyr Atrium AS inngår. Schage Eiendom AS og kjøper av Helsfyr Atrium AS har i 2018 inngått avtale med oppgjør av gjenværende garantiforpliktelse. 

I 2007 forpliktet Schage Eiendom AS seg til å utbetale et suksesshonorar på 5,0 mNOK til S.E.B Invest AS når Nordre Jarlsberg Brygge AS har oppnådd et akkumulert regnskapsmessig resultat på 130,0 mNOK.

Note 20: Pantstillelser

---

Alle tall i 1 000 kroner

Konsernet er i en sunn økonomisk og finanisell stilling. Schage Eiendom med datterselskaper oppfyller bankenes conveantskrav knyttet til rentedekningsgrad og LTV (Loan to value).

Note 21: Transaksjoner med nærstående parter

---

Konserninterne lån og andre tjenester mellom konsernselskaper/nærstående parter er basert på markedsmessige vilkår.

Styreleder Knut Schage er leietaker i Schage Eiendom sine lokaler på Steen & Strøm. Leie er på markedsmessige vilkår.

Styremedlem Bjørn Schage er leietaker på Skøyen Atrium. Leie er på markedsmessige vilkår.

Styremedlem Bjørn Schage solgte en leilighet på Nordre Jarlberg Brygge til Schage Eiendom AS. Transaksjonen er gjennomført på markedsmessige vilkår. 

To ansatt i Schage Eiendom har kjøpt leilighet i boligprosjektet på Rortunet. Transaksjonene er gjennomført på markedsmessige vilkår.

Note 22: Garantier mv.

---

Alle tall i 1 000 kroner

*) Datterselskapenes gjeld er også sikret med realpant i datterselskapene, jfr. note 20.

Schage Eiendom AS stiller en proratisk byggherregaranti på vegne av datterselskaper (17,5 % av entreprisen inkl mva) overfor utførende entreprenører. I tillegg stiller prosjektselskapene garanti ihht bustadoppføringslova (5 % av kjøpesum).

Schage Eiendom AS har stilt selvskyldnerkausjon på vegne av Nordre Jarlsberg Brygge AS på 80 mNOK. 

Schage Eiendom AS har stilt selvskyldnerkausjon på vegne av UAB Schage Real Estate 20,0 mEUR.

Schage Eiendom AS har stilt garanti for fortsatt drift og egenkapital i datterselskaper med negativ egenkapital, inntil selskapene er tilstrekkelig kapitalisert. Garantien er avgitt proratisk for datterselselskapet Lundekroken Drift og Parkering AS. 

Myrkdalen Fjellandsby AS har stilt selvskyldnerkausjon for datterselskapenes gjeld overfor Sparebanken Vest, Brage Finans samt Innovasjon Norge på totalt 231,4 mNOK.

Myrkdalen Fjellandsby AS stiller leveringsgaranti/kontraktsgaranti for alle som kjøper fritidseiendom i Myrkdalen, 10 % ved kontraktssignering, 20 % ved oppstart, 50 % ved tett tak og 20 % ved levering.

Note 23: Aksjekapital og aksjonærinformasjon

---

Forkjøpsrett og tilbakekjøp 

§ 6 i selskapets vedtekter har bestemmelser om forkjøpsrett til aksjer, jfr. aksjeloven § 4-15 tredje ledd og §§ 4-19 til 4-23.

Note 24: Finansiell markedsrisiko

---

Alle tall i 1 000 kroner

Note 25: Hendelser etter balansedag

---

Vurdert å ikke være aktuell i 2018